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マンション売却は仲介か買取の二種類の方法がある

マンションを売る時は不動産業者に査定を依頼します。
売却方法としては、仲介と買取の二つの方法があります。

仲介の場合であれば、その査定をもとに売り出し価格を決定し、
ホームページや広告などで宣伝し購入者を探します。
その売り出し価格で買いたい購入者が見つかり次第、マンション売買が成立します。

売主は仲介を依頼された不動産会社に仲介手数料をお支払いします。
仲介手数料は物件価格の3%+6万円+消費税が相場と言われており結構痛い出費です。
売り出し価格が高すぎると購入者が中々見つからないので、
相場に照らし合わせて設定することが必要です。

買取の場合は、不動産業者自身が購入者となってマンションを購入します。
不動産業者が、購入したマンションを後々売却や賃貸などの方法で、
利用できると判断した価格での買い取りとなりますので、
仲介と比べると、売却価格は低くなってしまう場合がほとんどです。
しかし、購入者を見つける必要がありませんので、即時売却が可能である点、
仲介手数料がかからない点などがメリットだといえるでしょう。

  購入者 広告宣伝 仲介手数料 売却可能時期
仲介 不動産業者が購入者を探す あり あり 即時
買取 不動産業者が購入 なし なし 3ヶ月~6ヶ月

売却できない場合は仲介から買取への移行は可能か?

仲介か買取か、売却をお考えの方の状況に合わせて選ぶことになりますが、
業者によっては、ある一定期間仲介によって広告宣伝を行い売却できなかった場合に、
買取へと移行できるサービスを行っている業者もあります。

この場合、仲介のためにかかった費用について、どのような扱いになるのか、
その他の費用などは、取り扱い業者によってさまざまですので、
事前の確認が必要となってきます。

不動産オンライン一括査定サイト

マンションの査定価格は、不動産会社によって査定がまちまちで、
売り出し価格の設定もバラバラです。
どの不動産会社で高い査定を出しているのか知りたいときは、
不動産オンライン一括査定サイトを利用すると非常に便利です。

このサイトにはたくさんの不動産会社が登録していて、一度の入力でたくさんの査定が届きます。
それぞれの査定を比較することができます。
インターネット環境さえあれば24時間いつでも都合のいい時間に査定を依頼できます。
どれだけ査定を依頼しても料金は一切かかりません。

仲介で重要なのは査定額だけではない

一番高い査定を出した不動産会社に決めるだけでは、マンションを高く売れない可能性があります。
それは先ほど述べたように売り出し価格の設定や、
値下げのタイミングや値下げ幅などの戦略が大切だからです。

仲介に弱い不動産会社では戦略にも弱く、仲介に強い不動産会社では戦略にも強いです。
高い査定だけではなく仲介にも強い不動産会社を選んで、仲介を依頼することが大切です。

マンションは売却の前にリノベーションした方が高く売れる?

マンション売却の前にリノベーションやリフォームなどをした方が高く売れる?とよく質問されます。多くの場合、実際にリノベーションしたりすることで、キレイになったり、「おしゃれ」にすることができるので、売れる可能性が高くなる事も多々あります。

その証拠にリノベーションされた賃貸マンションなどでも、古くてまったく決まらずに空室になっていたのに、リノベーションしたら決まったという話しを良く聞きますし、「内見にきても決まらない」また、「資料を見ただけで内見すらしてもらえない」という状態の物件がリノベした事で人気物件になって空室が無くなったという話もあります。

これはリノベーションすることで、見た目の部分が変化する事、また、物件資料でリノベーションした写真を掲載しアピールできるので、他との差別化ができたことが要因と考えられます。

では、賃貸ではなくマンションの売却ではどうなのか?

賃貸マンションをリノベーションした事で、興味を持ってくれる人が増えたという結果があるので、売却マンションに関しても、効果はあると考える事ができます。上述したようにリノベーションした事を中古マンションを探している方にアピールする事で、近隣のライバルマンションとの差別化ができるので、もしも古くて敬遠されるかも?内覧に来ないかも? また、不動産屋への情報収集で同一マンションでの近々の売却実績を聞くなどして、そのまま売却した場合、反応が悪いなどの情報が入るなど、不安になる要素がある場合は、検討してみる価値はあると思います。

情報収集の結果、販売エリアに集まる購入層の特徴が自分のマンションに合わないことがわかれば、それは売りにくい証拠ですので、リノベーションするなど、どうにか差別化しないといけません。

リノベーションする前に!考えておかなければいけない事!

販売エリアの客層に合わせて、リノベーションする事は、興味を持ってもらえる機会を増やし、アピールポイントにもなる事から、売りやすくなる為、できるならした方が良いかもしれません。

しかし、考えておかなければいけないのは、リノベーションする際には高く売らなければいけない事。

リノベーションは無料でできる訳ではないので、掛かった費用を上乗せして売却する事になるので、例えば、相場が2500万円のマンションに300万円かけてリノベした場合、2500万円に300万円を上乗せして2800万円で売る事になります。

相場よりも300万円高い価格となるので、リノベーションの価値をターゲットに伝える必要があります。しかし、多くの購入者は販売エリアの他の物件も検討していますし、相場が2500万円という事も知っていますので、それ以上の価値があると思わせないと、購入には至りません。

そのため、不動産業者の多くが、リノベやリフォームをあまり進めないんです。

補足!不動産業者がリノベーションして転売するのは?

不動産業者の多くはリノベーションを進めないと言いましたが、業者の中には、買取してリノベーションなどをして再販・転売しているので、話しが矛盾していると考える人もいます。

これは、業者だからできる事なんです。実は、不動産業者が買取した物件を再販するためにリノベーションできるのは、相場の7割程度の金額で買取しているからです。

例えば、3000万円の物件であれば7割の2100万円で買取をする事になり、900万円の差額ができます。単純に考えて、500万円のリノベーションをしても400万円の利益ができます。(営業費用などの経費は考えていません。通常はその辺も考慮します。)

もうわかったと思いますが、7割程度で買い取ることで、リフォームやリノベに費用をかけて付加価値をつけて売却ができるので、再販できるわけです。築年数がたっている古い家を売る方法という外部サイトの記事がありますが、非常に合理的な方法なのでこれは見ておいて損はない内容です。

リノベーションする前にマンション売却の相場を知っておく

もしリノベを検討するなら、まずは、マンションがいくらで売れるのか?マンション 売却 相場を確認しておきましょう。

不動産会社に査定依頼して、実際にいくらで売れるのか?を把握しておかないと、リノベするのか?しないのかの判断がつきません。不動産会社に相談してからですが、差別化するためにリノベしても勝算があるようであればしても良いですし、相場価格との開きが大きいなど、マイナスになるようであれば、違った方法を考えた方が良いです。

例えば、見た目の部分を変化させるのであれば、痛み具合にもよりますが、最低限クロス(壁紙)を張り替えたり、もっと魅力的にするなら、引越しして生活感を失くす、また、ホームステージングサービスを利用して、新築マンションのモデルルームのように演出するなど、リノベ以外でもやれることはあります。費用は少しかかりますが、リノベーションするよりは、現実的な費用しかかからないので、オススメです。

上述したように、まずはマンションの相場を知る事、知った上で、ライバル住宅との差別化の為に、ターゲット層に合う方法を考える事が、高く売る事、早く売る事、売却成功へと繋がっていきます。

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